政策趋紧，市民仍在观望。

策划/记者蒋幸端

文/记者蒋幸端、张玉云

图/记者卢政

今天，南非世界杯正式开赛。本报特别推出“楼市世界杯”专题，根据球队前场、中场、后场、守门员以及教练5方面因素，对应楼盘交通、环境、规划、配套以及开发商实力等因素，为您一一解读东莞楼市情况。“豪门”楼盘VS“黑马”楼盘，谁才能笑傲江湖？

市场趋平淡：日均成交仅50套

新“国十条”出台后，东莞楼市成交量持续下降，连续三周以来，日均成交量已经跌至50多套。东莞市房产管理局公众信息网数据显示，上周(5月31日~6月6日)全市商品房共成交560套，环比前一周596套减少了36套，签约面积约为6.6万平方米，环比前一周6万平方米增加约0.6万平方米；其中住宅签约354套，环比上一周470套减少116套。上周东莞住宅日均成交量已经跌至50套，成交水平已经跌入2008年以来的谷底，东莞楼市连续6周持续下滑。

东莞中原地产研究中心监测数据显示，5月份住宅在售项目数共344个，其中成交项目196个，“零成交”项目148个，占43.02%，环比4月增加8.03%，整体成交创今年以来“第二低”。成交的走低，市场积压的货量触底回升，导致出货压力增大，若市场成交继续低迷，零成交数目将有加大趋势。

“红五月”不再：城区价格下调8.94%

受成交量大幅下降的影响，东莞楼价也有所回调，5月份东莞楼价下跌明显，楼市“红五月”不再。

从东莞中原研究部监测数据可以看出，新政出台后，购房者驻足观望，开发商也不愿意降价，买卖双方进入僵持阶段，成交量逐步下跌。5月初，由于许多项目几周没有成交纪录，部分项目开始“暗降”或变相降价；这在镇区表现比较明显，尤其是小盘、尾盘及处于偏远区域的项目。

城区由于“五一”后新上市项目较多，项目比较集中，因此成交氛围继续维持着，调整幅度为8.94%。

开发商通过各种营销活动聚集人气、维持成交氛围。从刚开始的“暗向”价格调整，到后来“特价房”，短信、户外广告折扣营销。

如城果打出特价3500元/平方米起，凯旋国际二期加推9.6折优惠，天城国际总经理现场批优惠8.2折、迪纳公寓拿出内部团购价，一次性8.2折，按揭8.4折等优惠措施，市场优惠促销进一步升温。

“豪门”VS“黑马”：价格合理即被接受

在楼市一片低迷的情况下，仍然有两种楼盘销售看好，一种是品牌开发商推出的“豪门”楼盘因品牌效应，质量保证而颇受欢迎，另外一种是近期上市或推新品的“黑马”楼盘，因地段好，定价合理等原因，备受关注，销售成绩不错。

东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，5月份普通住宅成交排前十名的50%以上是“五一”后新上市项目，这些新项目供应面积在90平方米以上的占57.89%，90平方米以下的占42.11%；但是从开盘后的成交情况来看，90平方米以下的成交占比62.93%，。

由此可以看出，新政后改善性需求持币观望；投资、投机客户基本撤场，市场上剩下的多是以刚性自住为主的刚性需求且很多的是首次置业，因此释放的中小户型（61~100平方米）受到这些客户的青睐，尤其是那种品牌开发商、赠送面积较多、空间灵活多变的项目。

其次，开发商新盘定价符合市场预期，并没有出现开盘前炒作的高价，因此价格符合消费者的心理预期，他们还是可以接受的。

后市有压力：部分区域竞争大

东莞瑞峰置业市场研究部分析认为，2010年东莞各区域的成交及存量压力情况参差不齐，城区中南城、东城月均成交量稳守第一、第二位，且当前存量消化压力相对合理，吸化周期在10个月上下，万江、莞城区消化压力突出。

各个经济发达的中心镇及临近市区的镇区月均成交量紧随其后，其中常平、寮步、麻涌和桥头四镇区的存量压力较大，特别常平和寮步在售项目较多，竞争更大。

而水乡片区成交量普遍偏低，存量大，特别是沙田和道滘，在不考虑新增供应量的前提下，以目前消化速度，两区域消化存量分别需要4年半和3年，消化压力可想而知。

楼市争霸战略

楼市不景气，东莞开发商们寻找各种方式突围。楼市世界杯，让我们一起看看目前东莞楼市有哪些战略战术。 文/记者蒋幸端、张玉云

“团购”重出江湖

参加针对楼盘的团购，将可以获得更大的优惠，“团购”方式重出江湖，成为本季楼市世界杯的最大看点。上周末，中信凯旋国际举行“团购”，当场就成交了10套。

“打折”直接让利

“打折”是最直接的促销方式，东莞楼市由原先的9.9折、9.8折，到目前的8折、8.2折打折，打折幅度之高让许多消费者欣喜。

精品“特价房”促销

不少楼盘为吸引消费者，推出的特价房是楼盘的精品单位，位置佳，户型方正，购房者可以多考察，从中挑选出合适自己的楼盘。

买楼送家私

购买楼盘后，开发商赠送全套家私，可以在实际上又为购房者省却掉一笔钱，特别是对于购买精装房的消费者来说，装修钱可以免了，家具也不用购买了，算下来也是一个不小的优惠。

开发商代垫首付

首付提高，购房压力大？有经济实力的开发商推出“代垫首付”的促销方法，为购房者代付一至两成首付，降低购房门槛，减低购房者的首付压力。

富通天邑湾

开盘逆市劲销85套

本报讯 （记者张玉云）6月5日，城区首个江景豪宅大盘富通天邑湾正式开盘。在“乾隆御船揭幕暨东莞首个水上体验中心开放”、“古天乐邀您共鉴天邑湾”、“情醉东江激情狂欢节”等火爆活动的预热下，天邑湾开盘当天逆市劲销85套。

据了解，6月5日上午，天邑湾在会所前广场举行开盘仪式，活动当天现场人声鼎沸，现场到访客户近千人。当天成功认购的客户，可享额外9.9折优惠，当天成交的业主还能领取到丰厚大奖，包括苹果新款超薄电脑、IPHONE 3G手机、斯华洛世奇水晶项链、IPOD等。

相关负责人表示，天邑湾将在14日、15日举行东莞传统文化美食节，共庆端午佳节，看龙舟竞渡，同时还将拿出十多套优惠特价房源予以让利促销。

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