近半月来，京城楼盘价格“暗战”愈演愈烈，不少项目在越来越严峻的市场形势下纷纷祭出法宝，以各种各样的促销和优惠方式推出房源，力求改变低迷的成交现状。而一次性拿出数十套“尾房”或前期退出房源低价返售，成为部分楼盘眼下最愿意采用的营销手段，一定程度上也取得了立竿见影的效果。

“一是为合理降价找理由，避免前期高价买房业主纠纷，二是小批量推出此类房源可维护楼盘整体未曾降价的感觉，避免成为市场和周边竞争楼盘的众矢之的，陷入更大被动。”专家认为，此类“退房返售”一定程度上可以说是一些开发商玩的“小聪明”，同时也是楼市萧条状态下的无奈之举，由于价格松动尚未“一步到位”，距离大多数买房人心理预期尚有一定距离，因此其实际效果如何仍需通过市场检验。

多个项目打出“退房返售牌”

单价普遍便宜5000元/平方米以上

上周末本报在位于通州的阿尔法·汀香丽舍探盘时了解到，位于万盛北里附近的该项目三期预计在6月底开盘，而在此之前开发商推出了三十多套“被退房”房源先期认购，“户型从40多平方米一居到100多平方米三居都有，楼栋和楼层的选择空间也比较大。”现场销售人员表示，楼市新政后银行信贷明显收紧，之前有一批购房者被银行拒贷，又付不了全款，不得不选择退房。而这批房源已经在市住建委登记备案，因此购房协议可以撤销但是再售价格必须参照此前的成交价格，不能再提价，开发商也决定将这批房源大幅低于目前通州市场均价促销。“我们这次拿出的房源确实都是此前买家因为不符合购买资格被退出来的房，价格上大概会在18000元/平方米左右。”销售人员表示，三期即将开盘的楼栋均价预计不会低于22000元～23000元/平方米，退出来的房价格比后期正常开盘价格每平方米要低上4、5千元左右，且该项目是通州目前唯一在售的6层低密度洋房社区，“所以价格还是很有吸引力的。”

现场销售一再表示要“认购从速”，交纳1000元意向金即可优先选房。“这批房源推出后认购的人不少，40多到60多平方米的一居目前已经排不上号了，现在只能选择两居以上户型。”当被问及这批低价“返售房”的定价差异会否对正常开盘房源销售产生影响时，开发商也表示不用有太多顾虑。“从现在开始我们的认购时间也就10天左右，而且一共就30多套房，从目前情况看基本上都能够消化干净。三期开盘时我们就停止这一促销活动了。而且退出的房源楼栋位置主要集中在社区边缘，这次要正式开盘的是社区正中的楼栋，所以价格上低一些也很正常，老业主和后面的新购房者也不会有太大意见。”销售人员表示。

无独有偶，如果说阿尔法·汀香丽舍等一些楼盘是在为消化退房产品而绞尽脑汁甘愿“自降身价”，本报此前报道过的东五环项目富力又一城以“退房产品”小量频繁入市的举措，就更显示出开发商急于寻求快速销售渠道的迫切心情。

在本周日本报再次以买房人身份在富力又一城进行跟踪回访时，销售人员表示，上周该项目推出的10套位于二三层的退出再售房源已经被一抢而空，“现在一套也没有了”，但随即该销售人员又表示，让买房人“再等几天”，接下来很快还会再推出一部分“退出来”的房源，“应该下周左右就能出来，套数和户型和上周推出的房源差不多，价格依然会在18000～19000元/平方米左右，楼层有可能更好。”虽然开发商的描述颇具“诱惑力”，且这一价格和又一城在售产品23000元/平方米的公开报价之间存在7000～8000元/平方米的价格落差，优势明显。

开发商为合理降价铺路

退房返售“双刃”暗藏

究竟是正常的退房消化，还是开发商以此为招牌打出的“合理降价牌”，采访中多位业内人士也都表示对目前正在不断出现的此类现象很难去“界定”，但不管是出于消化库存还是在为全面降价试探市场，寻找当下买房人能接受的合理价格而作出的权宜之策，是开发商目前达成的共识。部分楼盘出现的此类促销手段一定程度上也正在对楼市产生不小的影响，调控相当一段时间以来楼市“一潭死水”的局面正在“暗流涌动”，种种迹象也透露出，未来整体市场价格下降的趋势正在一步步显现出来。

“在很多开发商着急考虑的不是降不降的问题，问题是怎么降、降多少。新盘还好说一些，直接以区域低价开盘把压力都抛给了竞争对手，倒也干脆。但市场上在售的绝大多数都是已经销售了一段时间的老盘后期，前期市场大热高歌猛进，价格一路飙升，现在卖不动了价格成了销售命门。可一旦价格迅速回落，不但伤害老业主感情容易引起前期买房人纠纷，而且这把双刃剑搞不好还会让潜在买房人加深楼盘价格还会深度下探的担忧，到时候房子更卖不动，退房者也真的越来越多，开发商就会更加被动。”一位开发商表示。

采访中多位专家表示，目前的市场状态下，不少项目不光要考虑降多少合适的问题，还要考虑如何更“艺术”地降价的问题，不论出于“顺理成章”还是“情非得已”，眼下以“退房返售”方式披上的这层降价“温柔面纱”，还是为不少困守状态下的楼盘提供了参照，未来此类销售策略还可能在更多的楼盘中出现。

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